Si queremos realizar una reforma en nuestras viviendas debemos tener en cuenta una serie de requisitos legales. En el post de hoy os hablaremos de lo que está permitido y lo que no y resolveremos algunas de las preguntas más frecuentes relacionadas.
Obras que se pueden realizar
La persona propietaria de un piso o
local en un edificio puede realizar en su interior las reformas que considere
oportunas, siempre y cuando no ponga en riesgo la seguridad del edificio ni
perjudique a otros propietarios. La modificación de un muro de carga o
un tabique maestro puede comprometer en cualquier momento la
seguridad de todo el inmueble, con el peligro incluso de que la construcción se
derrumbe.
En concreto, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad
Horizontal (ley 49/60, cuya última modificación data del 2
de agosto de 2011), establece lo siguiente: "El propietario de cada piso o
local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad". Es decir, al presidente.
Un ejemplo de obra que no se puede realizar
porque ocasionaría un perjuicio a los vecinos es modificar la estructura de las
tuberías, bajantes de agua, la cual comparten todos los vecinos. Para cualquier
trabajo relacionado con esa estructura, o con otra similar, se necesita la
aprobación de la comunidad.
Existen, de todos modos, algunas excepciones
relacionadas con locales comerciales.
Ley de Propiedad Horizontal
Ley 49/1960, de 21 de
julio. RCL 1960\1042
Artículo 7.1 :
Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Obras en el exterior del piso
Modificar el aspecto exterior del piso (balcón, terraza, obra para la instalación de un aparato de aire acondicionado, etc.) implica alterar la fachada del edificio. Por ello, exige no solo la aprobación de la comunidad de vecinos, sino que además la reforma debe estar avalada por el ayuntamiento, ya que tal medida representa una alteración del espacio público.
Junto con la aprobación de esas dos partes, es necesario contar con una licencia de obras, que puede ser de tres tipos diferentes según las necesidades:
- Realizar obras, reformas, construcciones, etc., en un piso o local.
- Abrir nuevas oficinas, comercios y otras actividades en un local.
- Cambiar de uso un edificio o un local comercial (abrir una tienda de ropa donde hasta ahora había una cafetería).
Obras sin consentimiento: algunas excepciones
El mencionado artículo de la Ley de Propiedad Horizontal se completa con la siguiente explicación: "En el resto del inmueble (el propietario) no podrá realizar alteración alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador".
Existen, no obstante, estatutos o títulos constitutivos de comunidades de vecinos que autorizan a propietarios a realizar obras sin el consentimiento exigido por la ley. En estos casos, la jurisprudencia (es decir, el criterio común adoptado por la Justicia acerca de un problema a partir de una pluralidad de sentencias que estuvieron de acuerdo) indica que esos reglamentos son nulos, puesto que no pueden vulnerar la ley.
Sin embargo, hay una excepción para estos casos: la de los locales comerciales de propiedad horizontal, en los cuales en general sí se acepta que un propietario pueda efectuar reformas sin autorización. En todo caso, siempre debe respetar las dos normas "de convivencia" básicas: que no se vea afectada la seguridad del edificio ni se ocasione perjuicio alguno sobre el resto de los vecinos.
Preguntas Frecuentes:
¿Qué permisos y licencias se deben solicitar para realizar una obra?
La ordenanza municipal de tramitación de licencias de cada
localidad establece cuáles son las actuaciones o intervenciones en el edificio
que están sujetas a licencia.
¿Es necesario comunicarlo a la comunidad de propietarios?
Es obligación del
propietario informar al presidente de la comunidad de la ejecución de una obra.
La Ley de Propiedad
Horizontal dice que es obligación del propietario informar al presidente de la
comunidad de la ejecución de una obra en el interior de su vivienda. De esta
manera, la comunidad se asegura de que no se van a alterar elementos comunes
(por ejemplo, tirar un muro de carga o una viga)
Ahora bien, las obras que no alteren la seguridad,
estructura o configuración exterior del edificio no requieren autorización de
la comunidad, solo su puesta en conocimiento.
¿Si la reforma de la vivienda ha afectado a elementos comunes (fachada, muro de carga...), ¿cuál es el plazo de reclamación por parte de la comunidad?
La comunidad de propietarios tiene un
plazo de reclamación de 15 años desde que fueron conocidas por parte
de la comunidad las obras no consentidas, margen de tiempo en el que los
comuneros pueden adoptar un acuerdo por mayoría simple de inicio de acciones
judiciales exigiendo al propietario infractor la reposición de los elementos
comunes en las mismas condiciones que existían o reclamación de indemnización
por daños y perjuicios
¿Se puede usar el ascensor para transportar materiales y escombros?
El ascensor no es un sistema que se encuentre previsto
para subir y bajar escombros, sino personas y enseres, aunque no existe una restricción legal
que impida la utilización del mismo en estos casos.
Si finalmente se utiliza el ascensor, es recomendable
recubrirlo para evitar desperfectos, puesto que será responsabilidad del
propietario los daños ocasionados en el mismo. También correrá
por su cuenta la limpieza y
dejar el inmueble en el mismo estado en que se lo encontró con anterioridad a
la reforma. Y esto se hace extensible a los pasillos y escaleras comunes.
